「상가건물 임대차보호법」, 이렇게 바뀝니다

새로운 「상가건물 임대차보호법」 해설

지난 9월 20일, '새로운 「상가건물 임대차보호법」(「상가건물 임대차보호법」 일부개정법률안)'이 국회를 통과했습니다. 그런데 어찌 된 일인지, 아직 해당 내용을 쉽게 풀이한 글이 시중에 유통되지 않고 있습니다. 탓에 지금 현장에는, '언제부터 시행되는 것이냐?', '그래서 무엇이 개정된 것이냐?', '나도 적용되는 것이냐?' 등의 질문이 난무합니다. 본 혼란에 대응합니다. 이하, '새로운 「상가건물 임대차보호법」 해설'입니다.

우선 가장 중요한 것부터 말씀드립니다. 아직 새로운 「상가건물 임대차보호법」이 시행된 건 아닙니다. 현재 새로운 「상가건물 임대차보호법」은 국회만 통과했습니다. 새로운 「상가건물 임대차보호법」은 곧 정부에 보내집니다. 그럼 정부가 그걸 15일 이내에 공포합니다. 그제야 각 규정이 시차를 두고 시행∙적용됩니다. 어떤 규정은 바로 시행되고, 또 어떤 규정은 6개월이 지나야 시행되는 식입니다. 따라서 우리는, 정부가 언제 새로운 「상가건물 임대차보호법」을 공포하는지를 유심히 지켜보아야 합니다. 앞으로 관련 뉴스를 꾸준히 체크하시길 바랍니다. 새로운 「상가건물 임대차보호법」 각 규정이 정부 공포일 이후 언제부터 시행∙적용되는지는, 밑에서 각 개정 내용을 살피며 따로 설명하겠습니다.

이번에 바뀐 내용은 크게 4가지입니다. ▲첫째, 계약갱신요구권의 행사 기간이 기존 '5년'에서 '10년'으로 늘었습니다. ▲둘째, 권리금 회수기회 보호 기간이 '임대차 종료 3개월 전'에서 '임대차 종료 6개월 전'으로 확대되었습니다. ▲셋째, 그간 전통시장에는 적용되지 않았던 권리금 관련 규정이, 앞으로는 전통시장에도 적용됩니다. ▲넷째, 대한법률구조공단에 상가건물 임대차에 관한 분쟁을 조정하기 위한 상가건물임대차분쟁조정위원회가 생깁니다. 차례로 자세히 살핍니다.

✅ 계약갱신요구권, 5년 → 10년

첫째, '계약갱신요구권' 관련 내용입니다. 「상가건물 임대차보호법」을 적용받는 임차상인은, 계약갱신요구권이라는 권리를 갖습니다. 말 그대로의 권리입니다. 임차상인은, 「상가건물 임대차보호법」이 정하는 특정 기간에 임대인에게 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다. 그럼 임대인은 임차상인의 그 요구를 (임차상인이 월세를 3개월 연체하는 등 특정한 사유가 없는 한) 받아들여야 합니다. 기존 「상가건물 임대차보호법」은 그 기간이 첫 계약일로부터 5년입니다. 새로운 「상가건물 임대차보호법」은 그 기간을 첫 계약일로부터 10년으로 합니다.

모든 임차상인이 본 새로운 규정을 적용받는 건 아닙니다. 각 임차상인 별로, 적용 시점에 차이가 있습니다. 새로운 「상가건물 임대차보호법」은 해당 규정의 적용 시점을 "법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다"라고 정하고 있습니다. 따라서, 정부가 새로운 「상가건물 임대차보호법」을 공포한 이후에 임대차 계약을 체결 및 갱신하는 임차상인만, 새로운 「상가건물 임대차보호법」에 따른 10년의 계약갱신 요구권을 갖게 됩니다.

가령 오는 2018년 10월 31일에 정부가 새로운 「상가건물 임대차보호법」을 공포한다면, 2018년 10월 25일에 처음으로 임대차 계약을 체결하는 임차상인 A는, (공포 이전에 임대차 계약을 체결했기 때문에) 기존 「상가건물 임대차보호법」에 따른 5년의 계약갱신요구권을 갖습니다.

반면, 2018년 11월 5일에 처음으로 임대차 계약을 체결하는 임차상인 B는, (공포 이후에 임대차 계약을 체결했기 때문에) 새로운 「상가건물 임대차보호법」에 따른 10년의 계약갱신요구권을 갖습니다. 물론 이럴 경우, 임차상인 A가 억울해할 이유는 없습니다. 왜냐하면, 어차피 임차상인 A는 기존 「상가건물 임대차보호법」에 따른 5년의 계약갱신요구권을 갖고 있으므로, 첫 임대차 계약이 만료되는 1년 또는 2년 후에 그 임대차 계약을 갱신하며, 새로운 「상가건물 임대차보호법」에 따른 10년의 계약갱신요구권을 획득할 수 있기 때문입니다.

문제는 임차상인 A와 B가 새로 장사를 시작하는 분(처음으로 임대차 계약을 체결한 분)이 아닌, 이미 장사를 하던 분일 때 생깁니다. 만약 임차상인 A가 2013년 10월 25일에 처음으로 임대차 계약을 체결했다면, 그는 올해 기존 「상가건물 임대차보호법」에 따른 5년의 계약갱신요구권을 더는 행사 할 수 없기 때문에, 임대차 계약 만기 시점인 2018년 10월 25일에 임대인이 "나가!"라고 요구하면, 그에 따라야만 합니다.

한편, 임차상인 B의 첫 임대차 계약이 2013년 11월 5일인 경우에도 사정은 같습니다. 2018년 10월 31일에 정부가 새로운 「상가건물 임대차보호법」 공포를 했다고 하더라도, 임대차 계약 만기 시점인 2018년 11월 5일에 임대인이 "나가!"라고 하면, '해당 임대차 계약이 새로운 「상가건물 임대차보호법」 공포일 이후에 갱신된 적이 없으므로', (임차상인 A와 마찬가지로) 그 요구에 따라야 합니다(물론, 임차상인 B가 2018년 11월 5일에 임대차 계약을 갱신하면, 그는 그때 새로운 「상가건물 임대차보호법」에 따른 10년의 계약갱신요구권을 획득하게 됩니다.).

✅ 권리금 회수기회 보호 기간, 3개월 → 6개월

둘째, '권리금 회수기회 보호 기간'에 대한 내용을 살핍니다. 일반의 상식과 달리, 권리금은 이미 법제화가 완료된 개념입니다. 2015년에 「상가건물 임대차보호법」이 개정되며 그리되었습니다. 그리고 그때 (임차상인이 임대인의 방해에도 불구하고 권리금을 회수할 수 있도록 돕는) '권리금 회수기회 보호 기간'이라는 게 생겼습니다. 내용은 대충 이렇습니다.

'기존 임차상인이 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 새로운 임차상인을 데려와 "전 이 사람과 권리금 계약을 체결했습니다. 그러니 임대인님께서도 이 사람과 임대차 계약을 체결해주세요"라고 요구하면, 임대인은 (특정한 사유가 없는 한) 기존 임차상인이 주선한 그 새로운 임차상인과 임대차 계약을 체결해야 한다.'

여기서 '임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지'의 기간을, '임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지'로 늘렸습니다.

이는 앞서 살핀 계약갱신요구권과 다르게, 새로운 「상가건물 임대차보호법」이 공포되는 즉시 (「상가건물 임대차보호법」이 적용되는) 모든 상가건물 임대차에 적용됩니다. 그러니 '①기존 「상가건물 임대차보호법」에 따른 5년의 계약갱신요구권을 이미 다 행사했고', '②아무래도 임대인이 다음번 임대차 계약 갱신을 해주지 않을 것 같은' 임차상인께서는, 해당 규정을 최대한으로 활용하시어, 권리금을 회수하시는 게 좋습니다.

✅ 전통시장, 권리금 관련 규정 적용 OK!

셋째, '전통시장 권리금 관련 규정'입니다. 무척 간단한 내용이니, 짧게 설명하겠습니다. 기존 「상가건물 임대차보호법」은, 전통시장에 (조금 전에 살핀 「상가건물 임대차보호법」의) 권리금 회수기회 보호 기간 규정 등을 적용하지 않았습니다. 하지만 그것이 타당치 않다는 이야기가 많았고(전통시장의 임차상인을, 다른 임차상인과 차별해야 할 마땅한 이유는 없습니다.), 드디어 관련 규정을 고쳤습니다. 요컨대, 새로운 「상가건물 임대차보호법」에 따르면, (「상가건물 임대차보호법」이 적용되는) 전통시장 상가에도 「상가건물 임대차보호법」의 권리금 관련 규정이 적용됩니다. 해당 규정은 새로운 「상가건물 임대차보호법」이 공포되는 즉시, (「상가건물 임대차보호법」이 적용되는) 모든 전통시장 상가에 적용됩니다.

✅ 상가건물임대차분쟁조정위원회 신설

넷째, '상가건물임대차분쟁조정위원회' 관련입니다. 어느 특정한 곳에서 크고 작은 다툼이 일상적으로 발생한다면, 또는 그러할 우려가 있다면, 합리적인 우리는 반드시 그곳에 효율•공정•신속을 추구하는 중재기구를 두어 그 분쟁들로 말미암은 사회경제적 비용 및 피해를 줄이고자 노력할 겁니다. 이러한 당연한 사고의 발로로 만들어진 것이 바로 각종 법률에 기초한 분쟁조정위원회입니다. 그런데 기존 「상가건물 임대차보호법」에는, 임대인과 임차상인 간의 갈등을 원만히 중재하기 위해 '어떤 기구'를 두어야 한다는 내용이 전혀 없었습니다. 이번에 이를 개선하였습니다. 대한법률구조공단 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 두기로 한 것입니다. 해당 규정은 새로운 「상가건물 임대차보호법」이 공포된 후 6개월이 지나면 시행됩니다.

상가건물임대차분쟁조정위원회가 생기는 건 분명 좋은 일입니다. 그러나, 관련 규정을 잘 살펴보면, 그 내용이 상당히 허술하다는 걸 알 수 있습니다. 핵심만 말씀드립니다. 상가건물임대차분쟁조정위원회 분쟁 조정의 실효성을 확보할 수 있는 장치가 빠졌습니다. 지금 이대로라면, 임차상인이 분쟁조정위원회에 임대인과의 분쟁 조정을 신청했을 때, 임대인이 그걸 그냥 무시하면, 임차상인의 분쟁 조정 신청이 각하됩니다. 이 부분, 신속한 개선이 필요합니다.

출처 : 구본기생활경제연구소 페이스북 [원문 링크]